Jeder der bereits Immobiliendarlehen bei einer Bank aufgenommen hat wurde mit der Eintragung einer Grundschuld konfrontiert. Und natürlich hat auch jeder den Gang zum Notar angetreten, hat die von der Bank gewünschte Grundschuld bestellt und sich in dieser Grundschuldurkunde der dinglichen und der persönlichen Zwangsvollstreckung unterworfen.
Dinglich bedeutet,  die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung der Immobilie zu dulden, persönliche Unterwerfung bedeutet die Zwangsvollstreckung in das gesamte persönliche Vermögen zu dulden, also Pfändung in alles was man unter Vermögen verstehen kann. Im Grunde genommen ist eine persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung ein Freibrief für jede Bank. (mehr dazu hier .....)

Weiter ist kaum einem Darlehensnehmer jedoch bekannt oder besser gesagt bewusst, in welcher Höhe er im Falle einer Verwertung mit seinem Grundstück haftet. Generell lassen sich Banken nämlich zu ihren Gunsten hohe Grundschuldzinsen von teilweise bis zu 18 % eintragen, unabhängig von der Höhe der Darlehenszinsen von zur Zeit nur rund 5 %. 
 Im Verwertungsfall können die Banken - was kaum ein Kunde weiss - diese Grundschuldzinsen 4 Jahre zurückrechnen, so dass aus einer Grundschuld von 100.000 € bei Grundschuldzinsen von 18 % aus der Zwangsvollstreckung ein Betrag von 180.000,- € und mehr an die Bank fließen kann. Hinzu kommen noch etwaige eingetragene Nebenforderungen von in der Regel bis zu 5 %.

Denn Banken sind schlau. Es wird nämlich regelmäßig in der Grundfschuldurkunde vereinbart “dass die Grundschuldzinsen am ersten Werktag eines jeden Kalenderjahres für das vergangene Kalenderjahr fällig sind”.

Wird z.B. Zwangsversteigerungsantrag am 4.Mai 2009 gestellt, dann kann die Bank folgende Zinsen geltend machen:

1. die laufenden Zinsen ab 1.1.2009 bis zur Zwangsversteigerung
2. die am 1.1.2009 fälligen Zinsen für das Jahr 2008
3. die rückständigen Zinsen für die letzten 2 Jahre , hier also für 2007 und 2006.

Im Klartext heißt das: 18% Zinsen seit 1.1.2006 bis zur Zwangsversteigerung 

und das sind hier im Beispiel folgende Beträge:
 100.000 € Grundschuldhauptsache
+  5.000 € Nebenkosten
+ 60.200 € Zinsen
= gesamt 165.200 € + weiterhin 18% Zinsen ab 4.5.2009 aus 100.000 € bis zur Zwangsversteigerung die vielleicht irgendwann in 2 oder 3 Jahren stattfindet. 

Und auch das wissen viele nicht:
Kommt es z.B. dann Mitte 2010 zur Versteigerung sind nochmal ca. 18.000 € Zinsen aufgelaufen, die Grundschuldsumme beträgt im Beispiel nun 183.200 €. Beträgt der Versteigerungserlös nach Abzug der Gerichtskosten z.B. 100.000 €, dann vermerkt das Versteigerungsgericht auf der Grundschuldurkunde eine Zahlung von 78.200 € auf Zinsen, 5.000 € auf einmalige Nebenkosten. Der Rest von 16.800 € wird von der Grundschuldhauptsache abgezogen, so dass noch immer eine Grundschuldhauptsache von 83.200 € bleibt.

War nun die Forderung der Bank zuzüglich entstandene Rechtsanwaltskosten, Gebühren, Verzugszinsen usw. höher als der Versteigerungserlös hat die Bank noch immer einen Titel in Höhe von 83.200 € nebst 18% Zinsen aus dem sie jederzeit vollstrecken kann und dies auch tut.

30 Jahre lang !

© Georg Scheumann, genossenschaftlicher Bankbetriebswirt
Mitglied der Schutzgemeinschaft für Bank- und Sparkassenkunden e.V.
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